Апартаменты: от А до Ы

Апартаменты: от А до Ы (11.02.2022)

Перед прочтением обязательно подпишитесь на наши новости ВКонтакте:
Подписаться

Фото: Baloncici / Depositphotos

Апартаменты не так давно вошли в жизнь петербуржцев, но уже завоевали популярность. И хотя сегодня их юридический статус подвис в воздухе, профессионалы не испытывают никаких сомнений, что он в итоге будет решен в пользу их владельцев. Вот только останутся ли цены после этого на прежнем уровне?

Апартаменты часто называют «недонедвижимость», подчеркивая нюансы, которые пока отличают их от квартир. Например, оформить налоговый вычет с покупки апартаментов не получится, да и прописаться там тоже не выйдет. Их статус попросту не предполагает такой опции, как постоянная регистрация. Хотя оформить временную регистрацию в апартаментах никто не запрещает. Опять же, если это единственное ваше жилье, его вполне могут забрать судебные приставы в счет погашения долга. Для суда апартаменты — актив, которым закроют долг по кредиту на машину, вне зависимости от количества лиц, оставшихся на улице после изъятия помещения.

Конечно, после таких минусов, возникает вопрос: почему они в последнее время опережают по популярности стандартные квартиры? Начнём с девелоперов. Для них строить апартаменты выгодно, поскольку к таким сооружениям пониженные требования законодательства. Застройщик может игнорировать некоторые строительные нормы, необходимые при возведении жилых помещений, и не обязан заморачиваться по поводу благоустройства придомовой территории. Но это в теории. На практике же привлечь требовательного покупателя не так просто. Оттого и используют девелоперы замысловатые архитектурные решения, современные материалы, продумывают интересные планировки и гармонично вписывают апарт-комплексы в окружающую среду. Как правило, апартаменты очень быстро «обрастают» объектами торговли и бьюти-сферы, кафе и ресторанами.

Хорошие и плохие

Апартаменты в Санкт-Петербурге стоят в среднем на миллион дешевле квартир. Момент с пропиской волнует далеко не всех покупателей, зачастую для них это уже не первое жилье, так что в дополнительной регистрации попросту нет необходимости. Удобно и то, что здесь не распространяются жесткие ограничения на перепланировку в жилых помещениях. Отсутствие платы за капитальный ремонт – заметный бонус в долгой перспективе. А то, что цена изначально ниже квартирной, делает сдачу помещения в аренду более выгодной. Везде, конечно, есть свои нюансы.

— Все апартаменты можно условно разделить на «плохие» и «хорошие», — считает гендиректор юридической фирмы ARIUM Дмитрий Ильин. – «Плохие» это те, которые построены с нарушением строительных норм, предъявляемых к жилым помещениям (инсоляция, вентиляция, звукоизоляция и так далее) или построены с нарушением градостроительных регламентов, например, в местах, не предназначенных для временного проживания граждан. Такие апартаменты вне закона и подлежат сносу или приведению в соответствие. «Хорошие» апартаменты — это те, что созданы с соблюдением требований и почти не отличаются от квартир, разве что более интересной планировкой, современными архитектурными решениями, и тем уровнем комфорта, который способен обеспечить далеко не каждый ЖК.

Владельцы платят за квартиру 0,1% кадастровой стоимости (законодательством предусмотрен вычет на 20 кв. м). Для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка чуть выше — 0,15%. Налог на имущество для апартаментов в разы выше самой низкой квартирной ставки — 0,5%. Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма и вовсе дойдет до 2%. И владельцы апартаментов не смогут оформить вычет на 20 кв. м. Но тут начинает влиять тот фактор, что кадастровая стоимость апартаментов существенно ниже квартирной. Так что на выходе налог оказывается примерно равным для обоих вариантов недвижимости.

Инструмент для инвестирования

Если самый главный плюс апартаментов – цена, то отличная инфраструктура – приятный бонус. У вас в подъезде может оказаться офис, магазин или коворкинг. Удобно? Еще как! Коммерческая недвижимость зачастую становится выгодным вложением. Банки рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям.

— Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования, — уверена и управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус. Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.

Сегодня у апартаментов не определен правовой статус. Пока это просто актив, который можно покупать, продавать или сдавать. Вот такая юридическая коллизия. Еще в 2020 году Министерство строительства Российской Федерации предложило запретить их строительство. И новость об этом, предполагающая появление дефицита, сразу отразилась на их стоимости. Говорят, что уже построенные апартаменты получат статус жилых помещений. В апреле 2021 года в Госдуму внесли законопроект, которым предлагается узаконить их строительство, внести понятие «многофункциональное здание», распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса и разрешить прописку. Когда закон вступит в силу, и вступит ли — вопрос туманного будущего. Но в случае положительного решения их стоимость однозначно увеличится, так что для инвесторов сейчас самое время решить для себя, стоит ли рисковать.

В Санкт-Петербурге уже достаточно много апартаментов в разной ценовой категории. Все зависит и от места расположения, и от экологической обстановки, и от сопутствующей инфраструктуры. Мы выбрали лучшие из них.

«Лахта Плаза»

2
Фото: lahtaplaza-dom.ru

Это уже готовый комплекс бизнес-класса в Приморском районе в шаговой доступности от станции метро «Беговая». Он состоит из пяти кирпично-монолитных восьмиэтажных домов. Роскошный вид на залив из панорамных окон – всего лишь один из бонусов этого дистанцированного от городской суеты мини-квартала. Проживающим нравятся террасы, зона с шезлонгами, особо востребованная летом, и СПА-центр. Стиркой здесь занимается прачечная, кормит гостей ресторан. Подземный и гостевой паркинги и велопарковка предназначены для тех, кто старается избегать общественного транспорта.

Согласно рейтингу, составленному специалистами ЦИАН, ЖК «Лахта Плаза» занимает десятую строчку рейтинга высокобюджетного жилья, которое предлагают петербургские застройщики. Пятикомнатный юнит площадью 232,70 кв. м. достанется новому владельцу за сумму в 80,63 млн рублей. Нужно отметить, что некоторая отдаленность от исторического центра и близость к новой доминанте Санкт-Петербурга, в данном случае, скорее плюс, чем минус.

ЖК Lotos Tower

3
Фото: spb.pronovostroy.ru

Апарт-отель тоже расположен в Приморском районе, но пока не достроен. Степень готовности, кстати, сказывается на цене. Башня возводится рядом с ТРК «Питерлэнд» и парком 300-летия Санкт-Петербурга, поэтому главным ее достоинством считаются открытые террасы на верхних этажах. Покупателям обещают круглосуточный консьерж-сервис и высококлассное сервисное обслуживание.

Лофт-квартал Docklands

4
Фото: sale.n-spb.ru

Интересен с визуальной точки зрения лофт-квартал ЖК Docklands, растущий на севере Васильевского острова. Сейчас готовится к вводу вторая очередь строительства. Девелопер называет его первым комплексом апартаментов в Петербурге, спроектированным в едином стиле лофт. Он объединяет шесть видовых зданий, которые возводятся в лучших архитектурных традициях начала XX века, с использованием энергоэффективных технологий.

В отличие от большинства апарт-проектов города, Docklands сохраняет атмосферу уюта и уединённости за счёт небольшого количества номеров и высокого уровня сервиса (несколько деловых комплексов, детский сад, фитнес-клуб, панорамный ресторан).

ЖК «Лахта Парк»

5
Фото: spb.pronovostroy.ru

Постоянный человеческий траффик в центре Санкт-Петербург быстро утомляет. Зарядить батарейки в тишине и на природе предлагает новый комплекс апартаментов ЖК «Лахта Парк». Малоэтажный комплекс состоит из 18 секций с апартаментами, 60 стильных коттеджей, собственного спа-комплекса и развивающего центра для детей. Среди преимуществ комплекса – чистый воздух, благодаря близости Юнтоловского заказника и Финского залива и покой, недостижимый в окружении высоток. И никаких проблем с выгулом домашних питомцев – кругом просторы и зелень.

Свежее:

В Петербурге 14 августа воздух прогреется до +28 градусов

Из Петербурга в Геленджик теперь можно доехать на автобусе

В Курортном районе Петербурга на месте дач композиторов построят санаторий