Готовый арендный бизнес: преимущества, риски, инструмент ЗПИФ (27.08.2023)

Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это инвестиция в уже функционирующие объекты недвижимости, которые сдаются в аренду.

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на рынке коммерческои? недвижимости в 2024 г. наблюдается повышенный спрос и дефицит предложения, а также высокие темпы роста цен и тарифов. Несмотря на жесткие условия денежно-кредитнои? политики, объем вложении? в апреле-июне 2024 г. оказался на 6% выше показателя 2023 г., когда ключевая ставка была в два раза ниже. Сумма транзакции? достигла 253 млрд рублеи?, что является максимальным результатом среди сопоставимых периодов.

Устойчивый рост рынка коммерческой недвижимости привлекает инвесторов, и спрос на покупку помещений с ГАБ продолжает увеличиваться, особенно в крупных городах с развитой инфраструктурой.

В этой статье рассмотрим преимущества и недостатки ГАБ, а также поговорим о ЗПИФ как самом удобном и надежном инструменте для инвестирования в арендный бизнес.

Преимущества инвестирования в готовый арендный бизнес

• Постоянный доход от аренды. Это особенно важно для тех инвесторов, которые ищут стабильные и предсказуемые источники дохода. Арендная плата поступает регулярно, что обеспечивает надежность и финансовую устойчивость даже в нестабильные времена.
• Минимальное вовлечение инвесторов. В отличие от стратегии, когда инвестор покупает пустое коммерческое помещение, при ГАБ все организационные моменты уже решены: недвижимость сдана в аренду, заключены договоры обслуживания, а текущие вопросы решаются профессиональными управляющими компаниями.
• 
  Потенциал роста стоимости имущества. Недвижимость имеет свойство со временем дорожать. Этот фактор делает инвестиции особенно привлекательными для долгосрочного вложения капитала.

Риски инвестирования в готовый арендный бизнес

• Высокий порог входа. Качественный объект недвижимости может стоить несколько десятков и сотен миллионов рублей. Ниже мы поговорим о коллективных инвестициях, которые позволяют «заходить» в ГАБ с любым капиталом.
• Риск потери арендатора. Бывают ситуации, когда один арендатор съезжает и приходится искать нового, что грозит простоем и временной потерей дохода. Защититься от этого риска можно с помощью диверсификации — например, приобрести помещение с несколькими арендаторами, тогда потеря одного из них существенно не скажется на доходе.
• Низкая ликвидность активов относительно других инструментов инвестирования. Продажа ГАБ может занять несколько месяцев (в случае ЗПИФ быстрее, поскольку продается доля, а не весь бизнес), поэтому вкладываться в коммерческую недвижимость стоит только в случае долгосрочной стратегии инвестирования.

Как инвестировать в недвижимость через ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд)

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) — это коллективная форма инвестиций, при которой средства участников объединяются для приобретения различных активов, включая недвижимость. Порог входа в ЗПИФ гораздо ниже, чем при прямом владении недвижимостью — обычно это 100-500 тыс. рублей. У инвестора появляется возможность диверсификации — по типам недвижимости, регионам, арендаторам и т.д.

Фонды управляются профессиональной управляющей компанией, что снижает риски для индивидуальных инвесторов. Конечно, управляющая компания берет процент за работу, снижая таким образом доход инвестора. Однако эта мера освобождает от множества проблем, например, пайщики фондов не будут нести уголовную ответственность за события, которые могут произойти на объекте, они не погружаются в судебные дела с арендаторами и прочее.

На российском рынке есть несколько успешных примеров ЗПИФов. В период высоких процентных ставок обращают на себя внимание фонды от AKTIVO. Новые фонды в первый год приносят до 23% годовых, что даже больше % на депозитах, и это без учета роста стоимости паев (которые растут вместе с ценами на недвижимость).

Вывод

Готовый арендный бизнес предлагает множество возможностей для получения стабильного дохода при относительно низком уровне риска. Использование инструментов коллективного инвестирования, таких как ЗПИФ, позволяет инвесторам получать доход от нескольких объектах недвижимости и чувствовать себя уверенно в экономически непростых ситуациях.