Разница между квартирой и апартаментами в 2023 году (15.03.2023)

Апартаменты (apartment) дешевле квартир, поэтому многие инвесторы предпочитают именно этот вид недвижимости. Не все из них знают, что за услуги ЖКХ придется платить по повышенным тарифам. И самый главный недостаток: в них нельзя зарегистрироваться так, как в квартире. Разберемся, что лучше для долговременного инвестирования и для проживания: апартаменты или квартира

Что такое апартаменты

Рассмотрим, что значит понятие апартаменты с точки зрения закона: по сути это коммерческое нежилое помещение, которое его владелец может использовать для извлечения прибыли. По внешнему виду оно не отличается от квартиры – в нем есть коммуникации, кухня и санузел. Располагается этот вид недвижимости обычно в зданиях, в которых также могут находиться офисы, отели, хостелы, магазины и рестораны. Что чаще всего не мешает людям нормально жить в таких домах.

На заметку: Перед тем как покупать этот вид недвижимости, изучите специфику его юридического статуса, и убедитесь, что рядом со зданием есть вся нужная вам инфраструктура. Ведь здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если оно заселено семьями с детьми.

Что такое квартира

Как известно, квартира — это вид жилой недвижимости, состоящий из нескольких помещений жилого и хозяйственного назначения. В ней есть водопровод, канализация, отопительная система, кухня (иногда совмещенная с гостиной) и санузел. Квартира может размещаться в многоквартирном доме или таун-хаусе как на одном, так и на двух или даже на трех уровнях.

Чем отличаются апартаменты от квартиры

Отличия апартаментов от квартир заключаются в том, что в них дороже обходятся услуги ЖКХ и в них выше налог на имущество. Квартиры нельзя использовать для офисов. При этом апартаменты для этого и предназначены — в этом основные различия между квартирой и апартаментами.

К тому же в многоквартирных домах запрещено делать вход в магазин или другое заведение из подъезда. А в случае проживания в апартаментах вы должны быть готовы к тому, что соседнее с вами помещение может использоваться для проведения праздников, занятий и других мероприятий. Это может оказаться очень раздражающим. На коммерческие помещения закон о тишине не распространяется. Поэтому, проживая в апартаментах, вы не сможете найти законную управу на шумных соседей.

Государством установлены требования к многоквартирным домам. Они касаются усиления перекрытий, высоты потолков, уклона лестниц, обеспечения лифтами, расположения санузлов и т. п. На здания с апартаментами эти требования не распространяются. Это значит, что звукоизоляция в такой недвижимости может быть очень плохой, естественное освещение — не соответствующим нормам жилищного строительства и т. д., однако никаких претензий предъявить застройщику вы не сможете.

Виды апартаментов

Выделяют такие виды апартаментов:

• апарт-отели, предназначенные для сдачи номеров в аренду, причем их арендаторы могут пользоваться гостиничным сервисом;

• доходные дома, в которых номера сдаются на длительный срок;

• кондоминимумы, в которых помещения можно выкупать, чтобы жить в них или сдавать в аренду;

• многофункциональные комплексы, помещения в которых максимально близки к квартирам — в них можно жить, сдавать их в аренду или перепродавать.

В России распространены именно многофункциональные комплексы.

Можно ли прописаться в апартаментах

Если вам нужна регистрация, то следует учитывать, что прописка в апартаментах может быть только временной (на срок до 5 лет). После окончания этого срока временную регистрацию можно продлить через МФЦ. Но при оформлении временной регистрации человека не выписывают из того жилья, в котором у него имеется бессрочная прописка, и в паспорте факт временной регистрации никак не отображается. При этом человека регистрируют по его новому месту жительства, о чем выдается свидетельство. Это не очень удобно, когда требуется устроить ребенка в учебное заведение или обратиться за бесплатной медицинской помощью.

Если ваши апартаменты в деловом центре, то зарегистрироваться в них вообще нельзя. Ведь они приравниваются к офисам. Чтобы без проблем оформлять временную регистрацию, покупайте этот вид недвижимости в зданиях гостиничного типа.

Содержание общего имущества

В случае покупки апартаментов их владельцу следует отдавать себе отчет, что управляющая зданием компания не обязана учитывать его мнение при появлении в этом же здании офисов, магазинов и т.п. Это означает, что рядом с вами может разместиться популярный ресторан или востребованный магазин, что может доставлять большие неудобства. При этом собственники апартаментов должны оплачивать содержание и своей недвижимости, и общедомового имущества.

Зато владельцы квартир обязаны регулярно вносить платежи в фонд капитального ремонта дома, а владельцы апартаментов от этой обязанности освобождены. Но когда требуется ремонт здания с апартаментами владельцы этого вида недвижимости должны нести затраты на ремонт поровну.

Налог на имущество

Налог на имущество для владельцев апартаментов составляет 0,5%. А если они расположены в деловом комплексе, то величина этого налога достигает 2%. При этом кадастровая стоимость апартаментов может быть в 1,5 раза меньше кадастровой стоимости аналогичных квартир, поэтому разница в величине налога на имущество не такая большая, как может показаться.

Налоговые вычеты

При покупке апартаментов не положено никаких налоговых вычетов. В то время как при покупке квартиры можно получить до 520 тыс. руб. налоговых вычетов и вернуть 13% от суммы процентов от ипотеки.

Государственная поддержка

Государство не оказывает никакой поддержки покупателям апартаментов. При этом при покупке квартиры некоторые категории граждан РФ могут получить ипотеку с льготными условиями.

Важно знать: Покупатели апартаментов не защищены законом о долевом строительстве. Поэтому в случае банкротства застройщика компенсация покупателям этого вида недвижимости не выплачивается.

Изъятие за долги

Апартаменты могут изыматься за долги банкам, частным лицам или микрофинансовым организациям. Причем независимо от того, проживают ли там несовершеннолетние члены семьи. При этом, если квартира у человека, влезшего в крупные долги, единственная и она не находится в ипотеке, то забрать ее за долги не имеют право.

Стоит ли покупать апартаменты

Считается, что апартаменты — это удачное вложение денег. Ведь строят их обычно на месте фабрик и заводов, которые располагаются в центральной части городов. Поэтому несмотря на все минусы апартаментов в Москве они востребованы.

Этот вид недвижимости нередко покупают для проживания люди, уже имеющие постоянную регистрацию в собственных квартирах, квартирах своих родителей или дедушек и бабушек. Ведь в апартаментах можно не только жить, но и сдавать их в аренду, получая с них ежемесячную прибыль, или перепродавать через несколько лет после покупки, дождавшись роста цен на недвижимость.

Плюсы и минусы апартаментов

У многих апартаментов нет балконов и лоджий. На них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилой недвижимости от таких ситуаций, когда в нескольких метрах от окна появится здание, перекрывающие доступ в него солнечного света. Стоимость пользования водопроводом, канализацией и электроэнергией примерно на 20% выше стоимости аналогичных по объему услуг, оказываемых жителям квартир. Самый большой минус этого вида недвижимости — это то, что юридический статус апартаментов остается неопределенным.

Большой плюс в том, что здания с апартаментами нередко строятся в очень интересных локациях, таких как бывшие промзоны в центральной части городов. Поэтому после принятия законов, позволяющих получать постоянную регистрацию в этом виде недвижимости, ее можно будет отнести к элитному жилью. К тому же банки рассматривают апартаменты, как хороший залог. Поэтому при их наличии в собственности вы сможете взять кредит на развитие бизнеса или на другие цели.

Закон об апартаментах

Вопрос о том, почему нельзя прописаться в апартаментах так же как в квартире, стал беспокоить многих владельцев этого вида недвижимости. Особенно тех, которые купили его не для размещения офиса или для сдачи в наем, а для проживания. В Минстрое России даже обсуждалась идея о запрещении строительства апартаментов и об узаконивании уже имеющихся.

В 2021 году президент РФ поручил правительству внести в законы поправки, которые однозначно определят правовой статус апартаментов. В 2022 году начал обсуждаться законопроект, позволяющий получать в этом виде недвижимости постоянную регистрацию. Однако в течение всего 2022 года этот закон так и не был принят.

На заметку: Получить постоянную прописку можно, но для этого нужно изменить статус апартаментов и перевести их из нежилого фонда в жилой. Для этого следует подать в административные органы пакет документов и заявление с просьбой рассмотреть возможность изменить категорию жилья. Однако результат не гарантирован.

Почему апартаменты дешевле квартир

При возведении многоквартирного дома застройщик должен согласовать и построить инфраструктуру, необходимую для обслуживания жильцов: детский сад, здание школы и поликлиники. При возведении здания с апартаментами застройщик не обязан этого делать. Поэтому такие здания обходятся застройщикам дешевле многоквартирных домов и продают они их, следовательно, дешевле. В среднем апартаменты дешевле квартир такой же площади на 15-20%.

Можно ли купить апартаменты за материнский капитал

Нет никакой возможности купить апартаменты за материнский капитал. Поэтому при покупке для проживания с семьей этого вида недвижимости стоит учитывать, что выплачивать деньги за нее придется без поддержки государства.

Однако это и неопределенный юридический статус не отталкивают всех покупателей, а низкие цены их привлекают. Ведь при покупке апартаментов можно сэкономить 1 млн рублей и больше. По этой причине значительная часть рынка первичной недвижимости приходится на апартаменты.

Автор: Наталья Мокина (эксперт по недвижимости портала spb.101novostroyka.ru)