Брать или бежать: покупка апартаментов в Петербурге

Еще в начале 2000-х в России появился новый формат недвижимости – апартаменты. Однако не многие разобрались в преимуществах и недостатках этого сегмента рынка. Те же, кто вник, инвестируют и переезжают. За второй квартал 2017 года их продажи в Петербурге выросли на 38%.

Слово закону

С юридической точки зрения, апартаменты – это нежилая недвижимость. Такой статус влечет за собой некоторые неудобства для собственника: нет возможности оформить постоянную регистрацию, и ставка налога на имущество физлиц выше. Однако рост объемов застройки может повлиять на законодательство.

«Мы видим, как растет количество проектов, в концепцию которых девелоперы закладывают формат апарт-отеля. Это вызвано тем, что такой формат финансово интереснее: тогда как в проектах жилищного строительства конкуренция, в основном, строится вокруг цены квадратного метра, то в сегменте апартаментов она имеет более сложный характер. Кроме стоимости лота рынок учитывает дополнительные качественные характеристики, доходные программы, управляющие компании, которые закрепляются на объекте», – отмечает Управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.

Сейчас в Правительстве РФ обсуждают вопрос регистрации собственника в апартаментах. От этого будет зависеть и снижение налога. По словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, вопрос будет решен в ближайшее время.

Дороги и инфраструктура – где?

Девелоперы не обязаны обеспечивать апартаменты инфраструктурными объектами – больницами, школами. Также в обязанности застройщика не входит возведение подъездных дорог. При этом в Петербурге в структуре предложения апартаментов лидирует бизнес-класс – 46% (комфорт – 45%, элит – 9%). Очевидно, что девелоперы рассчитывают продать площади для жизни, а не под офисные пространства. Это вполне законно: апартаменты – это нежилое, но пригодное для жизни помещение. И чтобы более выгодно их продать, следует благоустроить территорию.

В то же время на инвестиции оборудованную по последнему слову техники больницу не построить, а у государства не всегда есть возможности помочь. Поэтому некоторые застройщики идут более надежным путем. Одни встраивают здания с апартаментами в давно действующую инфраструктуру. Так поступил компания «Yard Group», расположив ЖК «Prime Residence» в Центральном районе Петербурга, на углу улиц Херсонская и Александра Невского. Другие находят быстро развивающиеся территории. Застройщик «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» сделал ставку на преображающийся благодаря башне «Газпрома» Приморский район. Новый малоэтажный квартал «Лахта Парк» догнал двух зайцев: позволяет собственникам одновременно жить на природе у Лахтинского разлива и вблизи нового делового центра города. В исторический центр собственникам апартаментов в «Лахта Парке» предложат добираться по магистрали М-32, строительство нового участка которой – от М-49 до Приморского шоссе – начнется в ближайшее время.

Вопрос цены

Апартаменты – один из самых дешевых способов обзавестись собственным жильем. «В среднем цены на апартаменты в комплексах комфорт- и бизнес-классов примерно на 15-20% ниже, чем в аналогичных по классу проектах в той же локации», – рассказывает директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина. Например, апартаменты в Калининском районе в ЖК «Like» обойдутся в 1,8 млн рублей, в Московском районе можно их приобрести за 1,9 млн в комплексе «Salut!». Однако ипотечные условия при покупке апартаментов жестче, чем для стандартной квартиры, и всё же существуют программы со ставкой ниже 11% годовых.

Использовать апартаменты можно и в инвестиционных целях. «Сегмент апартаментов находится в активной стадии развития и в ближайшие годы будет одним из привлекательных сегментов для инвестиций», – делится руководитель отдела исследований Knight Frank СПб Светлана Московченко. Сейчас в Петербурге около 2 млн квадратных метров недвижимости, которая находится на стадии проектирования и может превратиться в апартаменты.

В целом эксперты сходятся во мнении, что апартаментов не стоит бояться. К этому дню их построено достаточно много. Минимальные риски, на которые идет покупатель апартаментов сегодня, могут оправдаться с существенной прибылью в будущем благодаря изменениям в законодательстве и развитию рынка недвижимости.